マイホームを売って損が出たときでも、条件を満たすと確定申告で税金が戻る（または翌年以降の税金が下がる）ことがあります。
- 結論 「得する」のは2つの制度のどちらかに当てはまるとき
- 目安 戻る金額はあなたの税率 ×（使える損の金額）で変わる
- 注意 投資用・別荘などは原則、給料の税金計算に混ぜられない
- 準備 売買契約書／購入時の資料／住宅ローン残高証明書など
※「譲渡損-250万円」でも、制度の条件や上限で“全部は使えない”ことがあります。先にチェックしましょう。
1. まず結論：確定申告で「得する」可能性があるのは2パターン
土地や建物を売って損が出たとき、基本ルールでは「その損を給料などの税金計算に混ぜて、税金を減らす」ことはできません。 ただし、マイホーム（自分が住んでいた家）で、一定の条件を満たすときだけ例外があります。
得する可能性がある2パターン
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住み替え（新しい家を買った）
旧居宅を売って損が出て、一定期間内に新居宅を買い、年末に住宅ローン残高がある など。 -
住み替えなしでも、売値がローン残高より少ない
売った家に住宅ローンが残っていて、売値 ＜（契約日前日の）ローン残高 など。
どちらにも当てはまらない場合は、損を給料の税金計算に混ぜられません（他の不動産の売却益がある場合は別）。
2. 「譲渡損-250万円」って何？（ざっくりの考え方）
ここでいう「譲渡損（じょうとそん）」は、売った値段と、買ったときにかかった総額などを比べて出す損益のことです。
簡単なイメージ
売った値段 －（買った値段＋買う/売るときの費用－建物の目減り分）＝プラスなら利益、マイナスなら損
よくあるズレの原因
- 買ったときの仲介手数料・登記費用などを入れていない
- 売るときの仲介手数料・測量費・解体費などの扱いを間違える
- 建物は年数で価値が目減りする（計算上も一部差し引く）
すでに「-250万円」と計算できているなら、次はその損を税金計算に使えるかがポイントです。
3. パターン1：住み替えした場合（新居宅あり）に使える制度
マイホームを売って損が出た年に、一定の条件で新しいマイホームを買ったなら、 その損を給料などの税金計算に混ぜられます（混ぜきれない分は最長3年、翌年以降に回せます）。
主な条件（代表例）
- 売った家が自分のマイホーム（以前住んでいた家でも期限内ならOK）
- 所有が5年超（売った年の1月1日時点）
- 新居宅の床面積が50㎡以上 など
- 新居宅は「前年1/1〜翌年12/31」の範囲で取得し、一定期限までに住む
- 新居宅について、年末に返済期間10年以上の住宅ローン残高がある（繰り越す年も）
条件は細かいので、当てはまるか不安なら「確定申告ソフト」や「税理士相談」を使う方が早いです。
4. パターン2：住み替えなしでも使える制度（ローン残高が売値より多い）
新しい家を買っていなくても、売った家に住宅ローンが残っていて 売値がローン残高より少ない場合は、別の制度で税金計算に使えることがあります。
ポイントは「使える損の上限」
この制度では、税金計算に使える損の金額に上限があります。 ざっくり言うと、 （契約日前日のローン残高 − 売値）が上限になりやすい、ということです。
例：譲渡損-250万円でも、上限で減るケース
- 譲渡損：-250万円
- 契約日前日のローン残高：2,900万円
- 売値：2,750万円
- 上限（ローン残高−売値）：150万円
この例だと、税金計算に使えるのは150万円まで、というイメージです（細部は個別に確認）。
逆に、売値がローン残高より多い（ローンを完済できる）場合は、この制度の対象外になりやすいです。
5. いくら戻る？（ざっくりの目安）
この制度で戻る（または将来下がる）金額は、「損の金額」そのものではなく、 損を税金計算に混ぜた結果、税金がいくら減るかで決まります。
目安の考え方
戻る目安 ≒（使える損の金額）×（あなたの所得税率＋住民税の目安）
例：使える損が250万円で、合計の税率イメージが20%の場合
250万円 × 20% ＝ 約50万円
ただし、実際は「ほかの控除」「年収」「家族構成」「住民税の計算」などで変わります。 「だいたいどれくらいか」を早く知りたいなら、確定申告ソフトに数字を入れて試算するのが確実です。
6. 申告の流れと必要書類（チェックリスト）
流れ（ざっくり）
- 売却損の金額を計算（すでに-250万円ならOK）
- 「住み替えあり」か「ローン残高が売値より多い」かを判定
- 必要書類をそろえる
- 確定申告で申請（e-Taxでも紙でもOK）
- 損を繰り越すなら、翌年以降も連続して申告
必要書類（代表例）
- 売買契約書（売ったとき・買ったとき）
- 仲介手数料などの領収書・明細
- 登記事項証明書など（所有期間・面積がわかるもの）
- （住み替えあり）新居宅の資料、年末の住宅ローン残高証明書
- （住み替えなし）売った家の住宅ローン残高証明書（契約日前日のもの）
「繰り越し」を使う場合は、期限内に申告し、翌年以降も連続して申告する必要があります。
7. よくある落とし穴（ここで損しがち）
マイホーム以外（投資用・別荘など）
不動産売却の損は、基本的に「他の不動産の売却益」にはぶつけられても、 給料などとは混ぜられません。マイホームの特例に当てはまるかが重要です。
所有期間5年の数え方
多くのルールは「売った年の1月1日時点」で5年超かどうかを見ます。 「契約日で5年超えた」はカウントがズレることがあります。
繰り越しは“期限内申告”が前提
申告が遅れると、繰り越しが使えない（または不利になる）ことがあります。 売った翌年の申告期間は意識しておきましょう。
制度の期限（変更されることがある）
国税庁の案内では「令和7年12月31日まで」と書かれている制度がありますが、税制改正で延長されることもあります。 売却年が新しい場合は、最新の公式情報を確認してください。
