マンションを売って利益が出ると、その利益に税金がかかることがあります。
ここでは「譲渡益180万円」のケースを、なるべくむずかしい言葉を使わずに整理します。
- 結論自宅なら「税金0円」になりやすい
- 税率5年超：20.315% / 5年以下：39.63%
- 例利益180万円→約36.6万円（5年超・控除なし）
- 重要控除を使うには確定申告が必要
- 準備買った時・売った時の契約書と費用の領収書
- 期限売った翌年の確定申告期間（年で変動）
※この記事は一般的な説明です。最終的な判断は税務署や税理士に確認してください。
1. まず結論：税金はいくら？（譲渡益180万円の目安）
結論は、「自宅として住んでいたマンション」かどうかと、何年持っていたかで大きく変わります。
| 条件（よくある分け方） | 利益180万円の税金目安 | ポイント |
|---|---|---|
| 自宅の売却で「3,000万円の控除」が使える | 0円 | 利益が3,000万円以下なら、利益を丸ごと差し引けることが多い |
| 自宅以外／控除なし ＋ 5年超持っていた | 約36.6万円 | 税率は合計20.315% |
| 自宅以外／控除なし ＋ 5年以下 | 約71.3万円 | 税率は合計39.63%（短期は高い） |
| 自宅 ＋ 10年超（軽い税率の特例のみで計算した場合） | 約25.6万円 | ただし多くは「3,000万円控除」と一緒に使えて0円になりやすい |
「税金0円」でも、申告しないと0円になりません
自宅の売却で控除を使うには、原則として確定申告が必要です。
まずは「控除が使えるか」「所有年数が何年か」を確認してから、申告の準備を進めてください。
2. まず確認：「譲渡益180万円」はどの数字？
「利益が180万円」と言っても、次のどれなのかで税金が変わります。
言い方があいまいになりやすいので、最初にここを整理するのが近道です。
- パターンA：売値 − 買値（ざっくりの差額）
- パターンB：A −（仲介手数料など「売るための費用」）
- パターンC：B −（買ったときの手数料など「買ったときの費用」）
- パターンD：C −（自宅の3,000万円控除などの「特別な差し引き」）
税金の計算で基本になるのは、だいたいパターンC（またはD）です。
もし「180万円」がパターンAに近い数字なら、実際の課税対象はもっと小さくなることがあります。
3. 税率は「何年持っていたか」で変わる
不動産の売却益は、給料などとは別枠で、決まった税率で計算します。税率は所有期間で分かれます。
| 区分 | ざっくりの条件 | 税率（合計） |
|---|---|---|
| 長期 | 売った年の1/1時点で5年を超えている | 20.315% |
| 短期 | 売った年の1/1時点で5年以下 | 39.63% |
※税率は「所得税（少し上乗せ分を含む）＋住民税」の合計です。年数の数え方は「売却日」ではなく売った年の1月1日時点で判定します。
4. 課税対象の利益の出し方（計算の順番）
税金の対象になる利益は、次の順番で考えると整理しやすいです。
課税対象の利益 ＝ 売った金額 −（買ったときの費用）−（売るための費用）−（特別な差し引き）
買ったときの費用に入れられるもの（例）
- 購入代金（建物・土地）
- 購入時の仲介手数料、登記の費用、印紙代 など
※マンションの建物の分は、年数がたつと「買った金額から差し引いて考える部分」が出てきます（取得費の計算で調整）。
売るための費用に入れられるもの（例）
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙代（売主が負担した分）
- 立ち退き料、取り壊し費用（必要な場合） など
領収書を捨てると、税金が増えることがある
「買ったとき」「売るとき」の費用を引けないと、課税対象の利益が大きく見えてしまいます。
まずは契約書・精算書・領収書を集めて、費用の抜けをなくすのが先です。
5. 税金が減る（0円になりやすい）代表的なケース
自宅を売ったとき：3,000万円の控除
自宅（住んでいた家）を売った場合、条件を満たせば、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。
そのため、利益が180万円なら、条件を満たすと税金が0円になる可能性が高いです。
自宅を10年超持っていたとき：軽い税率（軽減税率）
自宅を10年超持っていて、さらに条件を満たすと、利益のうち一定の金額まで税率が下がります。
ただし、利益が小さい場合は、先ほどの3,000万円控除だけで0円になり、軽い税率を使うまでもないことが多いです。
利益が出ていない（赤字）とき
売った結果が赤字なら、売却益への税金はかかりません。赤字の扱い（他の所得と相殺できるか等）は条件があるので、該当する人は公式情報を確認してください。
6. 【計算例】譲渡益180万円なら、税金はいくら？
ここでは分かりやすく、「課税対象になる利益が180万円」だと仮定して計算します（費用の差し引き後・特例適用前のイメージ）。
ケース1：5年超（長期）
1,800,000円 × 20.315% ＝ 365,670円
ケース2：5年以下（短期）
1,800,000円 × 39.63% ＝ 713,340円
ケース3：自宅・10年超で軽い税率だけで計算した場合
1,800,000円 × 14.21% ＝ 255,780円
ケース4：自宅で3,000万円控除が使える場合
（利益180万円 − 3,000万円）→ 0円扱い → 税金0円
※実務では、1円未満の端数処理などが入ります。大きな方向性を知るための目安として見てください。
確定申告が不安なら、まずは自動計算で全体像を出す
不動産の売却益は、入力項目が多く、書類の抜けがあると計算がずれます。
「どこまでが費用か」「控除が使えるか」をガイドしてくれるツールを使うと、最初のつまずきを減らせます。
7. いつ・何をする？（確定申告の流れ／落とし穴チェック）
いつ申告する？
売った年の分は、売った翌年に確定申告します。期間は毎年ほぼ決まっていますが、土日などで最終日がずれることがあります。
ざっくりの流れ
- 買った時・売った時の契約書、費用の領収書を集める
- 課税対象の利益を計算（控除が使えるか確認）
- 確定申告書を作成（e-Taxまたは税務署）
- 税金が出る場合は納付（振替にするなら口座登録も）
用意しておきたい書類（例）
- 売買契約書（売った時）
- 売った時の仲介手数料の領収書・明細
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書など（買った時）
- 購入時の仲介手数料、登記費用などの資料
- 自宅なら、特例の確認で住民票の情報が必要になることがあります
よくある落とし穴
- 「5年超」の判定日を間違える：売却日ではなく「売った年の1/1時点」
- 購入時の書類が見つからない：取得費が小さく見積もられ、税金が増えやすい
- 自宅なのに控除を使い忘れる：申告しないと控除が反映されない
- 共有名義を1人分として申告してしまう：持分ごとに計算が必要
売却前なら「手数料・条件」の見直しで差が出る
税金だけでなく、仲介手数料や売却条件で手取りが変わります。
まだ売却の途中なら、一括査定で相場と手数料を先に確認しておくと判断がラクです。
8. Q&A（よくある質問）
A.税金が出る場合はもちろん必要です。さらに、自宅の3,000万円控除など特例で0円にしたい場合も申告が必要です。
A.持分（何割持っているか）ごとに、利益も税金も分けて計算します。控除が使える場合も、基本は持分に応じて按分します。
A.ローン残高そのものでは決まりません。あくまで「売った金額」と「買った時・売るための費用」から出た利益で判断します。
A.再発行や、当時の仲介会社・金融機関に確認できることがあります。それでも難しい場合、取得費の扱いに例外的な考え方がありますが、税額に直結するので税務署に確認してください。
A.税金が出るのに申告しないと、あとから追加で負担が増えることがあります。気づいた時点で早めに手続きしましょう。