相続した家を売るときの税金は、売った値段ではなくもうけで決まります。 そして、買ったときの値段（取得費）がわからない場合でも、売った値段の5%を使って計算できるルールがあります。
- 結論取得費不明なら「売却額×5%」で計算できる
- 注意5%だと税金が増えやすい。書類探しが先
- 期間相続なら「亡くなった人が買った日」から数える
- 特例条件を満たすと3,000万円（場合により2,000万円）控除も
- 手続き利益が出る・特例を使うなら確定申告が基本
注意：税金の計算は「書類の有無」「家の使い方」「相続人の人数」などで変わります。不安な場合は税理士・税務署の案内で確認してください。
1. まず結論：取得費が不明なら「売った値段の5%」で計算できる
買ったときの値段（取得費）がわからない場合は、売った値段の5%を「買ったときの値段」として計算できます（いわゆる5%ルール）。 古い相続物件で売買契約書が見つからないときの、いちばん基本の逃げ道です。
ただし、5%はたいてい低くなりやすいため、もうけが大きく見えて税金が増えやすいです。 まずは「実際にいくらで買ったか」を探すのが基本です。
- 手順：①書類を探す → ②見つからなければ5%を使う → ③使える控除・特例がないか確認
- ポイント：5%を使うときは、相続人が払った登記費用などを「取得費」に足せないことがあります（詳しくは後述）。
2. 税金の元になる「もうけ」の計算式
家を売ったときの税金は、だいたい次の考え方です。
もうけ（税金の元）＝ 売った値段 −（買ったときに払ったお金＋売るためにかかったお金）
- 買ったときに払ったお金：購入代金・購入時の手数料・大きなリフォームなど（建物は年数で減った分を引いて考えることがあります）
- 売るためにかかったお金：仲介手数料、印紙、測量、解体費用など
もうけが0以下なら、通常はこの税金は出ません。ただし、控除・特例を使うときや、手続き上必要なときは申告が必要になることがあります。
2-1. ざっくり試算の例（取得費が不明で5%を使うケース）
| 項目 | 金額（例） | メモ |
|---|---|---|
| 売った値段 | 3,000万円 | 売買契約の金額 |
| 買ったときの値段（取得費） | 150万円 | 3,000万円×5% |
| 売るためにかかったお金 | 120万円 | 仲介手数料など（例） |
| もうけ（税金の元） | 2,730万円 | 3,000−(150+120) |
※上は「考え方」をつかむための例です。実際は、建物の年数や、相続税を払ったか、使える特例があるかで変わります。
3. 相続した家の「取得費」と「持っていた期間」はどうなる？
3-1. 基本は「亡くなった人が買ったときの情報」を引き継ぐ
相続した家を売る場合、原則として亡くなった人が買ったときの購入代金や手数料をベースに「取得費」を考えます。 さらに、相続したときに相続人が払った登記費用や不動産取得税なども、条件により取得費に入れられます。
注意：取得費が不明で「5%」を使う場合は、登記費用などを取得費に足せないことがあります。
3-2. 5年超/5年以下の判定は「亡くなった人が買った日」から
税率は、売った年の1月1日時点で「持っていた期間」が5年を超えるかで大きく変わります。 相続の場合は、その期間も亡くなった人が買った日から数えます。
| 区分 | 判定 | 税率の目安 |
|---|---|---|
| 長期 | 売った年の1月1日に「5年超」 | 所得税15%＋住民税5%（復興特別所得税が上乗せされる期間あり） |
| 短期 | 売った年の1月1日に「5年以下」 | 所得税30%＋住民税9%（復興特別所得税が上乗せされる期間あり） |
4. 取得費がわからないときの現実的な探し方
5%ルールは使えますが、税金が増えやすいので、まずは「買ったときの情報」を探す方が得になりやすいです。
4-1. よく使われる資料の例
- 当時の売買契約書、重要事項説明書
- 手付金・残代金の振込記録、ローンの資料
- 購入時の仲介手数料や登記費用の領収書
- 増改築・大規模リフォームの領収書（「元に戻す修理」と区別できると整理しやすい）
- 相続時に支払った登記費用、不動産取得税の納付書（該当する場合）
どこまで資料が必要かはケースで変わります。金額の根拠を説明できる形（写し・メモ）で残すと後で困りにくいです。
4-2. 書類がそろわないときは「5%」と比較して判断
取得費が少しでも分かるなら、5%で計算した場合と推定した金額で計算した場合を比べます。 取得費が大きい方が、もうけが小さくなって税金が減りやすいからです。
売却前に「相場」と「必要書類」を整理する
取得費が見えないときは、まず売却見込みを押さえたうえで、税金が出そうかを当たりを付けるのが近道です。 複数社の査定を比べると、売却費用（仲介手数料等）の見積もりも取りやすくなります。
不動産の無料査定で相場を見る5. 条件次第で税金を減らせる制度（代表例）
5-1. 相続した空き家の「3,000万円控除」（相続人3人以上なら2,000万円）
相続した家が「空き家」になっていて一定の条件を満たすと、もうけから最高3,000万円（条件により2,000万円）を引ける制度があります。
- 対象期間：平成28年4月1日〜令和9年12月31日に売る
- 家の条件：原則として昭和56年5月31日以前に建築、区分所有建物（いわゆるマンションの1室）は対象外
- 使い方の条件：亡くなった人が1人で住んでいた等、一定の条件
- 売却期限：相続開始から一定期間内（目安として「3年を経過する年の12月31日まで」など）
- 売った値段：1億円以下 など
条件が多いので、対象かどうかは公式資料のチェックが確実です。
5-2. 相続税を払った人は、その一部を「取得費」に足せることがある
相続税を払ったうえで一定期間内に売ると、払った相続税の一部を「取得費」に足して、もうけを小さくできることがあります。目安は相続税の申告期限（通常10か月）から数えて3年以内です。
5-3. 自分が住んでいた家なら、別の控除が使えることも
相続した家にあなたが住んで「自分の家」としてから売る場合などは、別の控除・特例が関係することがあります。条件が複雑なので、該当しそうなら早めに確認してください。
6. 確定申告の流れと、用意しやすいもの
相続した家を売ってもうけが出た場合や、控除・特例を使う場合は、確定申告が必要になることが多いです。
6-1. ざっくりの流れ
- 売った値段、売るためにかかったお金（仲介手数料など）を整理する
- 取得費（亡くなった人の購入代金等）を探し、難しければ5%で計算する
- 使える控除・特例があるか確認する（空き家控除、相続税の加算など）
- 確定申告書に入力して提出する（提出のしかたは電子・郵送・窓口など）
6-2. よく必要になる書類の例
- 売買契約書（売ったとき）
- 仲介手数料などの明細
- 取得費の根拠資料（契約書、振込記録、領収書など）
- 相続関係の書類（相続登記に関する資料、相続税を払った場合は申告書の控え等）
まずは入力して「税金の当たり」を見る
取得費が5%になるかもしれないときは、ざっくりでも一度入力してみると、税金の規模感がつかめます。 途中で分からない項目が出たら、必要書類の追加や、専門家相談に切り替えやすくなります。
確定申告ソフトで試算する7. つまずきやすいポイント（チェックリスト）
- 共有名義：相続人が複数なら、もうけも税金も持分（割合）で分けて計算します。
- 建物の年数：家（建物）は年数で価値が減ったとみなされるため、購入代金をそのまま使えないことがあります。
- 修理とリフォーム：元に戻すだけの修理は「取得費」に入らない扱いになることがあります（線引きが難しいので資料が重要）。
- 5%を使う場合：登記費用などを取得費に足せない点に注意。
- 空き家控除：期限や家の条件があるので「売るタイミング」を先に確認。
迷いやすい論点が多いので、売却が決まったら「契約書・精算書・領収書」をひとまとめにして保管すると後で整理しやすいです。
8. Q&A
A.必ずではありません。購入時の契約書や振込記録などで取得費を説明できるなら、その金額で計算できます。どうしても分からないときに、5%を使えます。
A.相続の場合は、亡くなった人が買った日から数えます。判定は「売った年の1月1日」で行います。
A.売るために直接かかった費用は、もうけの計算で引けることがあります。契約書・領収書・精算書などを保管しておくのが基本です。
A.使えるのは一定の条件を満たす場合です。家の建築時期、亡くなった人の居住状況、売却期限、売却価格の上限などがあるため、公式資料で確認してください。
A.控除・特例を使う場合は、申告が前提になることが多いです。判断がつかないときは、税務署の案内や税理士に確認してください。
9. 参考（公式資料）
- 国税庁 タックスアンサー「取得費が分からないとき（売却額の5%を取得費にできる）」
- 国税庁 タックスアンサー「相続や贈与で取得した土地・建物の取得費と取得時期」
- 国税庁 タックスアンサー「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
- 国税庁 タックスアンサー「長期譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁 タックスアンサー「短期譲渡所得の税額の計算」
- 国税庁 タックスアンサー「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（相続税の一部を取得費に足せる）」
- 国税庁 タックスアンサー「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
- 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」
実際の適用可否は個別事情で変わります。判断に迷う点がある場合は、税務署の案内や税理士へ確認してください。
