家を買うとき、親や祖父母から「頭金を出してあげるよ」とまとまったお金をもらうことがありますよね。
通常、お金をもらうと「贈与税」がかかります。でも、住宅購入のためのお金なら、最大1,000万円まで贈与税がゼロになる特例があります。
これが「住宅取得等資金の贈与税の非課税」です。
- 非課税枠は？最大1,000万円（省エネ住宅）/ 500万円（一般住宅）
- 誰から誰へ？親・祖父母 → 18歳以上の子・孫
- 所得の条件は？合計所得金額2,000万円以下
- 期限は？翌年3月15日までに取得・入居（原則）
- 手続きは？翌年2/1〜3/15に贈与税申告（必須）
- 申告しないと？特例が使えない（要注意！）
注意：非課税枠の範囲内でも申告しないと特例は使えません。住宅を取得した翌年に必ず贈与税の申告が必要です。「住宅ローン控除（所得税の税額控除）」とは別の制度で、両方使えることもあります。
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そもそも、なんでこんな大きな非課税枠があるの？
ふだん誰かからお金をもらうと「贈与税」がかかります。たとえば暦年贈与では、1年間に110万円を超えた分から税金が発生します。
でも、家の購入は一生に一度の大きな買い物です。親が子どもの家購入を手伝いたいと思っても、多額の贈与には大きな税負担がかかってしまいます。
「それだと、せっかく援助できる親でも子どもを助けにくいよね」ということで、住宅購入のためのお金に限って、贈与税を大幅に軽くする特例が設けられています。これが「住宅取得等資金の贈与税の非課税」です。
通常の贈与と、住宅取得等資金の非課税特例の違い
つまり、「家を買うためのお金」という条件付きなら、最大1,000万円まで贈与税ゼロで親・祖父母から資金援助を受けられます。これは大きいですよね。ただし、申告しないと使えない点と、いくつかの条件がある点は要注意です。
いくらまで非課税になるの？「省エネ住宅」って何？
非課税になる金額は、住宅の性能によって変わります。
- 省エネ等住宅（高性能な住宅）：最大1,000万円まで
- 一般住宅（それ以外）：最大500万円まで
この枠は受贈者（もらう側）1人あたりの合計です。父と母の両方からもらっても、合計で上限を超えると課税対象になります。
「省エネ等住宅」ってどんな家？
省エネ等住宅とは、次のいずれかの基準を満たして、申告書に証明書を添付できる住宅のことです。主な基準はこちらです。
- 新築・未使用住宅：ZEH水準（断熱等性能等級5以上 かつ 一次エネルギー消費量等級6以上）
- 中古住宅：耐震等級2以上、免震建築物、バリアフリー等、省エネ等のいずれか
「ZEH水準って何？」と思ったかもしれません。ざっくり言うと、断熱性能が高くて省エネな家のことです。最近の新築マンションや注文住宅はこの基準をクリアしているものも増えています。
重要なのは「基準を満たすだけでなく、証明書を用意できるか」です。契約前にハウスメーカー・不動産会社に確認しておくのが安心です。
注意：「省エネ等住宅」に当たるかどうかは、住宅性能証明書・住宅省エネルギー性能証明書などの書類が必要です。「性能を満たしている」だけでは不十分で、証明書を申告書に添付しなければ500万円の枠になります。
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「この家、省エネ等住宅の基準を満たしてる？」を契約前に確認したい
1,000万円の枠を使えるかどうかは、住宅の性能次第です。ハウスメーカー・工務店に「ZEH水準の証明書は出せますか？」と確認するのが第一歩。まずは複数の会社の資料を取り寄せて比較するのがおすすめです。
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誰が使えるの？ 条件はあるの？
この特例を使えるのは、次の条件をすべて満たす人です。
「1月1日時点で18歳」に要注意：たとえば2025年に贈与を受ける場合、2025年1月1日時点で18歳未満の方（2007年1月2日以降生まれ）は要件を満たしません。途中で誕生日が来ても関係なく、あくまで1月1日基準です。
住宅にも条件があるの？ 床面積とか関係ある？
はい、建物側にも条件があります。主なものは次の通りです。
床面積：40㎡以上240㎡以下（原則）
登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下で、かつ床面積の2分の1以上を自分の居住に使う必要があります。マンションの場合は専有部分の床面積で判定します。
※床面積が40〜50㎡の場合は、受贈者（もらう側）の合計所得金額が1,000万円以下という追加条件があります。
中古住宅は「耐震の要件」が必要
中古住宅の場合は、次のどちらかを証明する書類が必要です。
- 昭和57年1月1日以降に建築された（比較的新しい建物）
- 耐震基準に適合していることを証明する書類がある（耐震診断・適合証明書など）
古い築年数の物件でも「耐震改修をして適合させる」ルートがあるため、築古物件を検討している場合は購入前に耐震改修の計画も込みで確認するのがベターです。
増改築の場合は「100万円以上の工事」が条件
すでに持っている家や取得した家の増改築等に使う場合は、工事費が100万円以上であることなどの追加条件があり、「増改築等工事証明書」で証明します。
まとめると、普通に売り出されている新築マンション・建売住宅・注文住宅なら床面積の条件を満たすケースがほとんどです。ただし省エネ性能の証明書と、中古の場合は耐震関連の書類は、事前に確認しておく必要があります。
期限はいつまで？ 3/15って何のこと？
「3月15日」という日付が2つの意味で出てきます。混乱しやすいので整理します。
①「住宅の取得・入居」の期限：贈与を受けた年の翌年3月15日
贈与を受けた年の翌年3月15日までに、次の状態になっている必要があります。
- 住宅取得等資金の全額を使って新築・取得・増改築した
- その家屋を受贈者（もらった人）が所有している
- 原則として翌年3月15日までに入居、または遅滞なく入居する見込み
マンション・建売住宅の落とし穴：お金を払っても、翌年3月15日までに引渡し（鍵を受け取ること）を受けていないと特例が使えません。完成・引渡し時期が3月をまたぐ物件を選ぶ場合は、贈与の年をずらすなど計画が必要です。
②「入居完了」の期限：翌年12月31日
「翌年3月15日後、遅滞なく入居する見込み」で申告した場合、その年の12月31日までに実際に入居していないと、原則として特例が取り消されます。申告のときに「見込み」で動く場合はスケジュール管理が重要です。
逆算の例：2025年中（1/1〜12/31）に贈与を受けた → 2026年3/15までに引渡し・所有が必要 → 2026年12/31までに入居（原則）→ 2026年2/1〜3/15に贈与税申告。
贈与〜取得〜申告〜入居のスケジュール感
申告ってどうやるの？ 必要書類は？
申告しないと特例は使えない（非課税でも必須）
この特例は自動で適用されません。非課税枠の範囲内であっても、贈与を受けた翌年の2月1日〜3月15日に贈与税の申告書を税務署に提出する必要があります。
申告書に「この特例を使う」旨を記載し、一定の書類を添付して提出します。提出先は住所地の税務署です（e-Taxでのオンライン申告も可能です）。
添付書類のイメージ
具体的な書類は「新築か中古か」「省エネ等住宅かどうか」などで変わりますが、主なものはこちらです。
- 続柄の確認：戸籍の謄本（直系尊属・直系卑属の関係を示す）
- 本人確認：マイナンバーに関連する書類
- 住宅の契約：請負契約書または売買契約書の写し
- 床面積・所有の確認：登記事項証明書（不動産番号の記載で省略できる場合あり）
- 省エネ等住宅の証明（1,000万円枠を使う場合）：住宅性能証明書・住宅省エネルギー性能証明書など
「書類が多くて大変…」と感じたかもしれませんが、多くの書類はハウスメーカーや不動産会社が準備してくれます。「贈与税の非課税特例を使いたいので、必要書類を教えてください」と早めに伝えておくと手戻りを防げます。迷う場合は税務署や税理士への確認が確実です。
贈与税申告サポート
「贈与税の申告書、自分で作れる？ミスが怖い…」
贈与税の申告は国税庁の「確定申告書等作成コーナー」や市販のソフトで作成できます。でも特例を使う場合はミスが許されません。複雑なケースや不安がある方は、税理士への相談も選択肢のひとつです。
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税額の大まかな考え方（暦年課税の場合）
税額の計算式は複雑ですが、「課税対象になり得る金額がいくらか」を大まかに把握しておきましょう。
- 住宅資金の非課税枠（省エネ等1,000万円 または 一般住宅500万円）を先にあてる
- 残額があれば、暦年課税の基礎控除110万円を差し引く
- それでも残る部分が課税対象の目安
例（目安）：省エネ等住宅で1,200万円の贈与を受けた場合 →
1,200万円 − 1,000万円（非課税枠）− 110万円（基礎控除）＝ 90万円 が課税対象の目安。この90万円に対して贈与税の税率表をあてはめます。
※相続時精算課税を選択している場合や、同一年に別の贈与がある場合は計算の前提が変わります。必ず税務署または税理士に確認してください。
やってしまいがちな失敗（よくある落とし穴）
失敗① 省エネ住宅の「証明書」を用意できず、500万円の枠になってしまった
住宅の性能が基準を満たしていても、証明書を申告書に添付できなければ1,000万円の枠は使えません。契約前・引渡し前に「証明書が取れる住宅かどうか」をハウスメーカー・不動産会社に確認しましょう。
失敗② 引渡しが翌年3月15日を過ぎて、特例が使えなかった
マンション・建売住宅は完成・引渡しの時期を自分では調整しにくいです。「お金を払った＝取得した」ではなく、引渡しが完了した日が基準です。完成予定が3月をまたぎそうな物件の場合は、贈与の年のタイミングを調整することを検討しましょう。
失敗③ 「非課税だから申告しなくていい」と思って申告を忘れた
特例を使うためには必ず申告が必要です。申告しないと非課税枠が適用されず、あとから贈与税を請求されることがあります。贈与を受けた翌年2月1日〜3月15日の申告期間を絶対に忘れないようにしましょう。
失敗④ 入居が遅れて修正申告が必要になった
「翌年3月15日後に遅滞なく入居する見込み」として申告した場合、その年の12月31日までに実際に入居できないと、原則として特例が取り消されます。転勤・工事の遅れなどのリスクも念頭に置いたスケジュールで動くのが安心です。
大きなお金が動く話なので、「多分大丈夫」で進めるのは危険です。少しでも不安があれば、契約前・贈与前に税務署や税理士に相談することを強くおすすめします。
「住宅ローン控除」とか「暦年贈与」とは違うの？
名前が似ていたり、セットで語られることの多い制度がいくつかあります。整理しておきましょう。
住宅購入まわりの制度の整理（条件次第で複数利用可）
暦年贈与の基礎控除（110万円）との違い
暦年課税では「1年間にもらった贈与の合計額のうち110万円まで非課税」という基礎控除があります。住宅資金の非課税特例とは、別枠で使えることがほとんどです。たとえば省エネ住宅で1,110万円の贈与を受けた場合、1,000万円（住宅資金の非課税）＋110万円（基礎控除）で、合計1,110万円まで贈与税がかからない、という計算になります。
住宅ローン控除との違い
住宅ローン控除は「ローンを組んで家を買ったときに、ローン残高の0.7%が毎年所得税から差し引かれる」制度です。贈与税の非課税とは別の制度で、条件を満たせば両方使えます。ただし、贈与を受けた分が多すぎると住宅ローン控除の計算に影響することがあるため、資金計画全体でFPや税理士に確認するのがベターです。
相続時精算課税との違い
相続時精算課税は「贈与時点では税負担を抑えておき、将来の相続時に精算する」という課税方式です。住宅資金の非課税との組み合わせ方によって有利・不利が変わるため、どちらが自分に合っているかは、相続まで含めた長期的な視点で検討する必要があります。迷ったら税理士への相談が確実です。
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A.なりません。非課税限度額は「もらう側（受贈者）1人あたり」の上限です。父から500万円・母から500万円もらっても、合計1,000万円が上限（省エネ等住宅の場合）で変わりません。
A.使えます（暦年課税の場合）。住宅資金の非課税枠で非課税にできない残額に対して、基礎控除110万円が効く余地があります。ただし同一年の贈与全体の課税関係で決まるため、他の贈与がある場合は注意が必要です。
A.住宅の新築と一緒に行う敷地の取得、または新築に先行する敷地の取得は対象に含まれます。ただし、翌年3月15日までにその土地上の家屋を所有することなどの期限条件があります。土地だけ買って家を建てるのが後になる場合は、スケジュール管理が特に重要です。
A.特例は申告しないと適用されません。非課税枠の範囲内でも申告をしていないと、後から税務署に指摘されて贈与税を追徴される可能性があります。翌年2/1〜3/15の申告期間に必ず手続きしてください。
A.取得した家屋に原則として翌年3月15日までに（または遅滞なく）入居することが要件です。当面住む予定がない場合は特例が使えない可能性があります。個別の事情は税務署や税理士に確認するのが確実です。
複雑なケースや「自分のケースはどうなる？」という疑問は、税理士への無料相談（オンライン対応）でプロに確認するのが一番確実です。
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