同じ副業でも、趣味に近い／たまたま収入が出たなら雑所得になりやすく、仕事として続ける体制があるなら事業所得になりやすいです。 国税庁の考え方でも、事業かどうかは「社会通念上、事業と言える程度か」で総合判断すると整理されています。

• ポイント：毎年続ける意思があるか／利益を出す工夫があるか／仕事のための道具・場所があるか／記録が残っているか
• やりがち：「赤字を給与と相殺したいから事業にしたい」→ それだけだと通りにくい

どちらも「副業で得たもうけ」を計算しますが、事業所得は“仕事としての色”が強いというイメージです。 違いをざっくり表にするとこうなります。

3-1. 赤字を給与と相殺できる（損益通算）

事業所得で赤字が出た年は、条件を満たせば給与など他の所得の黒字から差し引けます。 その結果、所得税や住民税が下がる（または還付が増える）可能性があります。

3-2. 青色申告の特典（控除・赤字の持ち越しなど）

事業として申請し、帳簿の付け方などの要件を満たすと青色申告が使えます。 代表的な特典は次のとおりです（条件あり）。

• 青色申告特別控除（最大65万円など）
• 赤字の持ち越し：控除しきれない赤字を翌年以後に回す（原則3年）
• 家族に払う給料を経費にしやすい（届出・実態が必要）

3-3. 10万円以上30万円未満の道具を「その年の経費」にしやすい（条件あり）

事業で使うパソコンなど、一定の条件を満たすと10万円以上30万円未満の道具を、 その年の必要経費にまとめて入れられる特例があります（合計上限など条件あり）。 大きい出費が出る年は、税金の計算に効くことがあります。

4-1. 記帳・保存の手間が増える

事業所得として説明するには、売上・経費・入出金の流れがわかる記録が重要です。 「領収書がない」「売上の根拠がない」「口座が混ざっている」と、説明が難しくなります。

4-2. 個人事業税がかかる可能性がある

事業所得として扱われると、所得税・住民税とは別に個人事業税がかかる場合があります（都道府県税）。 ただし事業主控除（原則年290万円）があり、業種や所得によっては課税されないこともあります。 なお、個人事業税の計算では青色申告特別控除がそのまま使えない点に注意が必要です。

4-3. 「実態より強く見せる」は危険

事業と言える実態がないのに事業所得として申告すると、後で修正を求められるリスクがあります。 特に「赤字を給与と相殺する」狙いだけで形だけ整えるのはおすすめしません。

5-1. 口座・カードを分ける（混ざると説明が難しい）

生活費と副業のお金が混ざると、あとで「どれが経費？」「何の入金？」となりがちです。 できれば副業用の口座・カードを分けるだけでも、記録が強くなります。

5-2. 仕事としての証拠を残す（請求書・契約・納品物）

• 取引先がいる：契約書／請求書／納品書／やり取りを保存
• ネット販売：販売画面、注文履歴、入金明細を保存
• 広告・アフィリエイト：管理画面の成果・振込明細を毎月保存

5-3. 作業時間・改善メモを残す（継続性・企画性の補強）

「いつ・何を・どれだけやったか」が見えると、仕事としての説明がしやすくなります。 カレンダーやメモでも良いので、週単位で残しましょう。

事業所得・青色申告を狙うなら、代表的には次の2つが出発点です（どちらも税務署に提出）。

• 開業届：事業を始めたときに出す届出（目安：開始から1か月以内）
• 青色申告承認申請書：青色申告の特典を受けるための申請（原則：3月15日まで／新規は開始から2か月以内など）

国税庁の整理では、帳簿書類の保存の有無や収入規模（例：300万円超）などが判断材料として示されています。 ただし金額だけで自動的に決まるわけではありません。

7-1. 事業に近いチェック（当てはまるほど強い）

• 毎年続けるつもりで、実際に継続している
• 利益を出す工夫（単価改善・集客・仕入れ先開拓など）がある
• 仕事のための道具・場所・外注など、体制がある
• 売上・経費・入出金の記録（帳簿）と、根拠の書類がそろっている

7-2. 「事業っぽく見えるけど弱い」パターン

• 単発で終わる（継続性がない）
• 売上の根拠が説明できない（入金が混在）
• 経費の説明が曖昧（私用と混ざる）

9. 参考（公式資料）

• 国税庁：所得税基本通達（雑所得：事業所得と認められるかどうかの考え方）
• 国税庁：損益通算（雑所得の損失は他の所得から控除できない）
• 国税庁：青色申告制度（申請期限・赤字の繰越など）
• 国税庁：青色申告特別控除（控除額・要件）
• 国税庁：新たに事業を始めたときの届出（開業届・青色申告承認申請書など）
• 熊本県：個人事業税（事業主控除290万円、青色申告特別控除が適用されない点など）
• 国税庁：帳簿の記帳･保存義務（300万円超の雑所得の書類保存など）
• 国税庁：雑所得（業務に係る雑所得の書類保存：300万円・1000万円の扱いなど）
• 国税庁：通達解説PDF（雑所得と事業所得の区分の考え方、300万円・帳簿保存の扱い）
• 国税庁：減価償却のあらまし（10万円以上30万円未満の特例など）

※この記事は一般的な情報提供です。個別事情（業種・契約形態・副業の規模・帳簿の状況）により扱いが変わることがあります。

交通費は、仕事のための移動なら経費として整理できます。領収書が出ない・もらい忘れた場合でも、 「いつ／どこへ／何のために／いくら」を残しておけば、説明がしやすくなります。

ここで注意点があります。「領収書がない＝自動的にNG」ではありませんが、何も残さないと、後から聞かれたときに説明できず、認められないリスクが上がります。

同じ「交通費」でも、立場で扱いが変わります。先にここを整理すると迷いません。

2-1. 会社員（給与の人）

• ふつうの通勤定期は、会社から出る通勤手当の話になりやすく、個人の確定申告で「経費」にする話とは別です。
• ただし、会社の立替精算（出張・外回り）なら、会社のルールに従って精算します（会社の経費）。

2-2. 副業・個人事業（自分で確定申告する人）

• 仕事での移動（客先訪問、仕入れ、打ち合わせ、現場確認など）は、経費になり得ます。
• 「仕事と私用が混ざる」場合は、仕事分だけに分けて記録するのが安全です。

2-3. 法人（会社を作っている人）

基本は「会社の経費」です。社内ルール（精算書の書き方、証拠の扱い）が重要で、後から説明できる形で残します。

経費にできるかは、金額の大小よりも目的です。目安として、次のように分けると考えやすいです。

3-1. 経費にしやすい例

• 取引先への訪問、商談、打ち合わせ
• 現場への移動、納品・仕入れの移動
• 仕事に必要な講座・研修の会場までの移動

3-2. 経費にしにくい例（私用に近い）

• 休日の外出や買い物など、仕事と関係が説明できない移動
• 「ほぼ通勤」と同じ性質の移動（毎日同じ場所へ通うだけ等）

境目があいまいなときは、「その移動がなければ売上・仕事が成り立たないか」を基準に考えると整理しやすいです。

交通費は、電車・バスのように領収書が出ないこともあります。その場合は、代わりの証拠を組み合わせます。

4-1. 使える「代わり」一覧

• ICカードの利用履歴（駅で印字、アプリの履歴、Web明細など）
• クレジットカード明細（タッチ決済、モバイル決済）
• 配車アプリの履歴（タクシー等）
• 乗車券・チケットの控え
• 銀行口座の入出金履歴（チャージ含む）

4-2. どうしても証拠が薄いときは「メモ」を作る

メモは手書きでもスマホでも構いません。最低限、次の4点があると説明しやすいです。

• 日付
• 区間（出発→到着）
• 目的（誰に会った／何をした）
• 金額

「月8,000円だったから、とりあえず8,000円」で終わらせると、中身（目的や区間）が説明できないため弱くなります。最低でもメモは残しましょう。

5-1. 仕事だけで使うなら

仕事の移動だけに使っていて、区間や目的が説明できるなら、定期券や回数券の費用を経費として整理しやすいです。 ただし、領収書が出ない購入方法もあるので、購入履歴（ICチャージ、券売機の控え、カード明細など）を残します。

5-2. 私用が混ざるなら「仕事分だけ」に分ける

定期券は私用でも使えてしまうため、仕事の割合を決めて記録します。 たとえば「仕事の日だけ使う」「仕事の往復○回分だけ」といった形で、一貫したルールにすると説明しやすいです。

• 仕事の日数（例：月20日）に合わせて仕事分に分ける（割合で分ける）
• 客先訪問の回数が決まっているなら、その回数分だけ計上する
• 迷うときは、最初は控えめ（少なめ）にしておく

領収書がある・ないにかかわらず、あとで説明できるように帳簿と書類（明細・メモ）を保存します。 保存期間は申告の種類で変わりますが、目安として5〜7年です。

• 青色申告：帳簿などは原則7年（書類の一部は5年）
• 白色申告：帳簿・書類は原則5年（帳簿の種類により7年）

「どれが何年か」は、参考（公式資料）の表をそのまま確認するのが確実です。

ここは消費税を納めている人だけ関係します。消費税の計算では、原則として「決められた内容の請求書（インボイス）」が必要になる場面があります。 ただし、交通費には例外もあります。

7-1. 公共交通機関の運賃が3万円未満なら「帳簿だけ」でよい特例がある

電車・バスなどの公共交通機関で、1回あたり3万円未満の運賃は、条件を満たすと「帳簿（記録）だけ」で処理できる特例があります。 つまり、領収書がなくても、帳簿に必要事項を書いていれば困りにくいケースがあります。

7-2. タクシーや3万円以上は、領収書・明細を取りやすい

タクシーは領収書が出ることが多く、アプリなら履歴も残ります。3万円以上の支払いは例外の対象外になりやすいので、できるだけ証拠を残すのが安全です。

インボイス対応は判断が細かくなります。自分が消費税の対象かどうか（消費税を納めない立場かどうか）も含めて、早めに整理しておくと事故が減ります。

9. 参考（公式資料）

• 国税庁「No.2070 青色申告制度」（帳簿書類の保存など）
• 国税庁「No.2080 白色申告者の記帳・帳簿等保存制度」（保存期間の表）
• 国税庁「個人で事業を行っている方の記帳・帳簿等の保存について」
• 国税庁「No.2582 電車・バス通勤者の通勤手当」（通勤手当の考え方）
• 国税庁「インボイスQ&A 01-13」（帳簿のみで処理できる場合）
• 国税庁「インボイス制度（パンフ）」

税金の扱いは、あなたの働き方（会社員／副業／個人事業／法人）や、消費税の対象かどうかで変わります。迷う場合は、税務署や税理士へ確認してください。

18万円のパソコンは、一般的には「長く使う道具」なので、買った年に全部を経費にするのではなく、 何年かに分けて経費にするのが基本です。

ただし、条件を満たすと買った年（正確には、仕事で使い始めた年）にまとめて経費にできる特例もあります。

2-1. 個人事業・フリーランス・副業（事業）

仕事として売上を作っている活動なら、パソコン代は「仕事のために必要」と説明できる範囲で経費にできます。 ただし、全額か分割かは次章のルールで決まります。

2-2. 会社員が自腹で買った「仕事用PC」

会社員の給料は、原則「決まった控除（給与所得控除）」で計算されるため、自腹の出費をそのまま経費にする仕組みではありません。 副業など別の事業に使うなら、その事業側で扱います。

3-1. 仕事で使う割合を決める

家用にも使うなら、たとえば「平日は仕事で使う」「休日は家用が多い」など、説明できる基準で割合を決めます（例：仕事70%／家30%）。 経費にできるのは仕事ぶんだけです。

3-2. 10万円・20万円・30万円のどこに当てはまるか確認

税金のルール上、値段によって「買った年にまとめて経費」か「分けて経費」かが変わります。

3-3. 「分け方」を選ぶ（3年／4年など）

18万円は10万円以上20万円未満に当たるため、一定の条件で3年に分ける方法を選べます。 それ以外に、通常の「年数に合わせて分ける方法」もあります（パソコンは原則4年）。

迷いやすいのは「金額の境目」です。ここだけ先に見ておくと判断が速くなります。

18万円を買った年にまとめて経費にできる代表例は、青色申告などの条件を満たして「30万円未満の特例」を使う場合です。

5-1. 条件のイメージ

• 青色申告で、一定の条件を満たしている（※白色だと使えないことが多い）
• パソコンの値段が10万円以上30万円未満で、かつ「3年に分ける方法」を選ばない
• 同じ年にこの特例を使う合計が、原則300万円まで
• 「貸すために買った道具」など、対象外になるケースがある

条件に当てはまるか不安なら、買う前・申告前に「使う予定の方法」を決めておくと失敗しにくいです。

6-1. 18万円なら「3年に分ける方法」を選べる

18万円は10万円以上20万円未満なので、一定の条件で3年に分けて経費にできます。 ざっくり言うと、18万円 ÷ 3年 = 年6万円ずつ、というイメージです（仕事で使う割合があるならその分だけ）。

6-2. ふつうの分け方（パソコンは原則4年）

「3年に分ける方法」を使わない場合は、道具の種類ごとに決まった年数で分けていきます。 パソコン（サーバー用を除く）は、耐用年数表で4年が目安です。

※実際の計算は、使い始めた月などで細かく変わることがあります。迷うときは会計ソフトや税理士に確認してください。

7-1. 私用が混ざると「仕事ぶんだけ」

「仕事用」と言っても、実態として家用が多いと説明が難しくなります。 作業時間や用途で、割合の根拠をメモしておくと安心です。

7-2. 周辺機器は別で判定されることがある

モニター、キーボード、マウス、プリンターなどは「セットで1つ」と見なされる場合と、別々に扱う場合があります。 値段の境目（10万円など）にも影響するので、まとめ買いするときは注意してください。

7-3. ソフトやサブスクは「PC本体」と別のルールのことがある

仕事で使うソフト（買い切り／年払い／月払い）は、本体と同じ扱いにならないことがあります。 とくに高額なソフトは、処理を間違えると修正が面倒なので、入力前に確認しておくのがおすすめです。

9. 参考（公式資料）

• 国税庁：減価償却のあらまし（所得税）
• 国税庁：30万円未満の特例（法人向けの解説ページ）
• 国税庁：主な減価償却資産の耐用年数表（PDF）

具体的な判断は、あなたの収入の種類（事業か給料か）や、経理のやり方、購入の状況で変わります。迷うときは税務署・税理士へ確認してください。

買ったときの値段（取得費）がわからない場合は、売った値段の5%を「買ったときの値段」として計算できます（いわゆる5%ルール）。 古い相続物件で売買契約書が見つからないときの、いちばん基本の逃げ道です。

• 手順：①書類を探す → ②見つからなければ5%を使う → ③使える控除・特例がないか確認
• ポイント：5%を使うときは、相続人が払った登記費用などを「取得費」に足せないことがあります（詳しくは後述）。

家を売ったときの税金は、だいたい次の考え方です。

もうけ（税金の元）＝ 売った値段 −（買ったときに払ったお金＋売るためにかかったお金）

• 買ったときに払ったお金：購入代金・購入時の手数料・大きなリフォームなど（建物は年数で減った分を引いて考えることがあります）
• 売るためにかかったお金：仲介手数料、印紙、測量、解体費用など

2-1. ざっくり試算の例（取得費が不明で5%を使うケース）

※上は「考え方」をつかむための例です。実際は、建物の年数や、相続税を払ったか、使える特例があるかで変わります。

3-1. 基本は「亡くなった人が買ったときの情報」を引き継ぐ

相続した家を売る場合、原則として亡くなった人が買ったときの購入代金や手数料をベースに「取得費」を考えます。 さらに、相続したときに相続人が払った登記費用や不動産取得税なども、条件により取得費に入れられます。

3-2. 5年超/5年以下の判定は「亡くなった人が買った日」から

税率は、売った年の1月1日時点で「持っていた期間」が5年を超えるかで大きく変わります。 相続の場合は、その期間も亡くなった人が買った日から数えます。

5%ルールは使えますが、税金が増えやすいので、まずは「買ったときの情報」を探す方が得になりやすいです。

4-1. よく使われる資料の例

• 当時の売買契約書、重要事項説明書
• 手付金・残代金の振込記録、ローンの資料
• 購入時の仲介手数料や登記費用の領収書
• 増改築・大規模リフォームの領収書（「元に戻す修理」と区別できると整理しやすい）
• 相続時に支払った登記費用、不動産取得税の納付書（該当する場合）

4-2. 書類がそろわないときは「5%」と比較して判断

取得費が少しでも分かるなら、5%で計算した場合と推定した金額で計算した場合を比べます。 取得費が大きい方が、もうけが小さくなって税金が減りやすいからです。

5-1. 相続した空き家の「3,000万円控除」（相続人3人以上なら2,000万円）

相続した家が「空き家」になっていて一定の条件を満たすと、もうけから最高3,000万円（条件により2,000万円）を引ける制度があります。

• 対象期間：平成28年4月1日〜令和9年12月31日に売る
• 家の条件：原則として昭和56年5月31日以前に建築、区分所有建物（いわゆるマンションの1室）は対象外
• 使い方の条件：亡くなった人が1人で住んでいた等、一定の条件
• 売却期限：相続開始から一定期間内（目安として「3年を経過する年の12月31日まで」など）
• 売った値段：1億円以下 など

条件が多いので、対象かどうかは公式資料のチェックが確実です。

5-2. 相続税を払った人は、その一部を「取得費」に足せることがある

相続税を払ったうえで一定期間内に売ると、払った相続税の一部を「取得費」に足して、もうけを小さくできることがあります。目安は相続税の申告期限（通常10か月）から数えて3年以内です。

5-3. 自分が住んでいた家なら、別の控除が使えることも

相続した家にあなたが住んで「自分の家」としてから売る場合などは、別の控除・特例が関係することがあります。条件が複雑なので、該当しそうなら早めに確認してください。

相続した家を売ってもうけが出た場合や、控除・特例を使う場合は、確定申告が必要になることが多いです。

6-1. ざっくりの流れ

1. 売った値段、売るためにかかったお金（仲介手数料など）を整理する
2. 取得費（亡くなった人の購入代金等）を探し、難しければ5%で計算する
3. 使える控除・特例があるか確認する（空き家控除、相続税の加算など）
4. 確定申告書に入力して提出する（提出のしかたは電子・郵送・窓口など）

6-2. よく必要になる書類の例

• 売買契約書（売ったとき）
• 仲介手数料などの明細
• 取得費の根拠資料（契約書、振込記録、領収書など）
• 相続関係の書類（相続登記に関する資料、相続税を払った場合は申告書の控え等）

• 共有名義：相続人が複数なら、もうけも税金も持分（割合）で分けて計算します。
• 建物の年数：家（建物）は年数で価値が減ったとみなされるため、購入代金をそのまま使えないことがあります。
• 修理とリフォーム：元に戻すだけの修理は「取得費」に入らない扱いになることがあります（線引きが難しいので資料が重要）。
• 5%を使う場合：登記費用などを取得費に足せない点に注意。
• 空き家控除：期限や家の条件があるので「売るタイミング」を先に確認。

迷いやすい論点が多いので、売却が決まったら「契約書・精算書・領収書」をひとまとめにして保管すると後で整理しやすいです。

9. 参考（公式資料）

• 国税庁 タックスアンサー「取得費が分からないとき（売却額の5%を取得費にできる）」
• 国税庁 タックスアンサー「相続や贈与で取得した土地・建物の取得費と取得時期」
• 国税庁 タックスアンサー「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
• 国税庁 タックスアンサー「長期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁 タックスアンサー「短期譲渡所得の税額の計算」
• 国税庁 タックスアンサー「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（相続税の一部を取得費に足せる）」
• 国税庁 タックスアンサー「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」

実際の適用可否は個別事情で変わります。判断に迷う点がある場合は、税務署の案内や税理士へ確認してください。

住宅ローン控除は、自分の住まいとして使っていることが前提です。 家を賃貸に出して、年末（12月31日）に住んでいない年は、原則としてその年の控除を受けられません。

※住まいとして使い続けている（例：家族が住み続ける単身赴任）など、例外があります。後半で整理します。

• 家を丸ごと貸す：控除は原則ストップ
• 住みながら一部だけ貸す：条件を満たせば対象になり得る
• 転勤などで一時的に住めない：条件を満たせば、戻ったあとに「残り期間」だけ再開できることがある

制度の内容は税制改正で変わります。2025年12月26日に国土交通省が、住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されたと発表しています（参考欄）。

住宅ローン控除は、その年の12月31日まで住んでいることが要件のひとつです。 そのため、年の途中で引っ越して、年末に住んでいない場合は、その年は対象外になりやすいです。

よくある例

• 2026年7月に転居 → 2026年8月から賃貸：2026年分の控除は原則なし
• 2026年12月に転居 → 2027年から賃貸：2026年12月31日に住んでいなければ、2026年分も原則なし
• 住み続けたまま一部を賃貸：住まい部分が建物の半分以上なら対象になり得る

「年の途中で貸し始めたから、その年分だけはOK」という扱いにならないことが多い点が落とし穴です。

住みながら一部を貸す場合は、建物の床面積の半分以上を「自分の住まい」として使っていれば、 住宅ローン控除の要件を満たす可能性があります。

ただし、貸している部分の広さや使い方（民泊など）で扱いが変わることがあります。迷う場合は税務署に確認してください。

転勤などであなたが家を離れても、配偶者などの家族がその家に住み続ける場合は、 一定の条件を満たせば「住み続けている」として扱われ、控除が続くことがあります。

この場合は「賃貸に出す」のではなく、家族が住まいとして使い続けるのがポイントです。

転勤などのやむを得ない理由で住めなくなった場合は、条件を満たせば、 あとでその家に戻った年（または翌年）から、住宅ローン控除を残り期間だけ受け直せることがあります。

重要：戻った年が「賃貸の年」だと、再開は翌年から

戻った年に賃貸に出していた期間がある場合は、その年は受けられず、翌年から再開になる扱いがあります。

控除期間は延びない

住んでいなかった年があっても、控除期間そのものが後ろにずれるわけではありません。 受けられるのは、あくまで「残っている年数」だけです。

手続き（ざっくり）

1. 賃貸に出す前に、税務署の案内に従って必要書類（届出書など）を準備する
2. 戻って再開するときは、その年分の確定申告で再開手続きをする

「届出書が必要か」「どの書類が必要か」は状況で変わるため、参考の公式資料の案内を必ず確認してください。

（1）銀行に連絡（契約違反にならないか）

住宅ローンは「自分が住む」前提の契約になっていることがあります。 賃貸に出すときは、条件変更や手続きが必要になることがあるので、先に金融機関へ確認してください。

（2）住宅ローン控除の扱いを整理（いつ止まるか／戻る予定はあるか）

「今年の12月31日に住んでいるか」「戻る予定があるか」で、控除の扱いが大きく変わります。 転勤などの場合は、後で再開するための手続きが必要になることがあります。

（3）家賃収入の申告の準備（経費の領収書を集める）

家賃収入があると、税金の申告が必要になることがあります。 管理費・修繕費・保険料・固定資産税など、必要経費になるものの記録を残しておくと楽です。

家賃収入は、税金の計算では「家賃の入金額」そのままではなく、家賃収入－必要経費で考えます。 この「利益」が一定以上になると、確定申告が必要になります。

必要経費になりやすい例

• 管理会社の手数料
• 修理・修繕
• 火災保険・地震保険（賃貸用の部分）
• 固定資産税（賃貸用の部分）
• ローンの利息部分（ケースにより）

会社員でも確定申告が必要になることがある

「給与が1か所」の会社員でも、給与以外の所得が一定を超えると確定申告が必要です。 ただし条件は細かいので、公式資料の基準を確認してください。

対象外なのに住宅ローン控除を受けてしまったとき

本当は対象外なのに、年末調整などで控除を続けていた場合は、後で税金を払い直すことになりやすいです。 早めに税務署へ相談し、必要なら確定申告（または修正申告）で直すのが安全です。

9. 参考（公式資料）

• 国税庁 タックスアンサー No.1211-1「住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
• 国税庁 タックスアンサー No.1234「転勤と住宅借入金等特別控除等」（単身赴任・再適用・手続き）
• 国土交通省「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！」（令和8年度税制改正の概要）
• 国税庁 タックスアンサー No.1370「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」
• 国税庁 タックスアンサー No.1900「給与所得者で確定申告が必要な人」
• 国税庁 タックスアンサー No.2020「確定申告」

結論は、「自宅として住んでいたマンション」かどうかと、何年持っていたかで大きく変わります。

「利益が180万円」と言っても、次のどれなのかで税金が変わります。
言い方があいまいになりやすいので、最初にここを整理するのが近道です。

• パターンA：売値 − 買値（ざっくりの差額）
• パターンB：A −（仲介手数料など「売るための費用」）
• パターンC：B −（買ったときの手数料など「買ったときの費用」）
• パターンD：C −（自宅の3,000万円控除などの「特別な差し引き」）

税金の計算で基本になるのは、だいたいパターンC（またはD）です。
もし「180万円」がパターンAに近い数字なら、実際の課税対象はもっと小さくなることがあります。

不動産の売却益は、給料などとは別枠で、決まった税率で計算します。税率は所有期間で分かれます。

※税率は「所得税（少し上乗せ分を含む）＋住民税」の合計です。年数の数え方は「売却日」ではなく売った年の1月1日時点で判定します。

税金の対象になる利益は、次の順番で考えると整理しやすいです。

買ったときの費用に入れられるもの（例）

• 購入代金（建物・土地）
• 購入時の仲介手数料、登記の費用、印紙代 など

※マンションの建物の分は、年数がたつと「買った金額から差し引いて考える部分」が出てきます（取得費の計算で調整）。

売るための費用に入れられるもの（例）

• 売却時の仲介手数料
• 売買契約書の印紙代（売主が負担した分）
• 立ち退き料、取り壊し費用（必要な場合） など

自宅を売ったとき：3,000万円の控除

自宅（住んでいた家）を売った場合、条件を満たせば、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。
そのため、利益が180万円なら、条件を満たすと税金が0円になる可能性が高いです。

自宅を10年超持っていたとき：軽い税率（軽減税率）

自宅を10年超持っていて、さらに条件を満たすと、利益のうち一定の金額まで税率が下がります。
ただし、利益が小さい場合は、先ほどの3,000万円控除だけで0円になり、軽い税率を使うまでもないことが多いです。

利益が出ていない（赤字）とき

売った結果が赤字なら、売却益への税金はかかりません。赤字の扱い（他の所得と相殺できるか等）は条件があるので、該当する人は公式情報を確認してください。

ここでは分かりやすく、「課税対象になる利益が180万円」だと仮定して計算します（費用の差し引き後・特例適用前のイメージ）。

ケース1：5年超（長期）

ケース2：5年以下（短期）

ケース3：自宅・10年超で軽い税率だけで計算した場合

ケース4：自宅で3,000万円控除が使える場合

※実務では、1円未満の端数処理などが入ります。大きな方向性を知るための目安として見てください。

いつ申告する？

売った年の分は、売った翌年に確定申告します。期間は毎年ほぼ決まっていますが、土日などで最終日がずれることがあります。

ざっくりの流れ

1. 買った時・売った時の契約書、費用の領収書を集める
2. 課税対象の利益を計算（控除が使えるか確認）
3. 確定申告書を作成（e-Taxまたは税務署）
4. 税金が出る場合は納付（振替にするなら口座登録も）

用意しておきたい書類（例）

• 売買契約書（売った時）
• 売った時の仲介手数料の領収書・明細
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書など（買った時）
• 購入時の仲介手数料、登記費用などの資料
• 自宅なら、特例の確認で住民票の情報が必要になることがあります

よくある落とし穴

• 「5年超」の判定日を間違える：売却日ではなく「売った年の1/1時点」
• 購入時の書類が見つからない：取得費が小さく見積もられ、税金が増えやすい
• 自宅なのに控除を使い忘れる：申告しないと控除が反映されない
• 共有名義を1人分として申告してしまう：持分ごとに計算が必要

9. 参考（公式資料）

• 国税庁：土地や建物を売ったとき（譲渡所得の計算の基本）
• 国税庁：長期譲渡所得の税額の計算（税率20.315%）
• 国税庁：短期譲渡所得の税額の計算（税率39.63%）
• 国税庁：取得費となるもの
• 国税庁：譲渡費用となるもの
• 国税庁：建物の取得費の計算（建物の年数による調整）
• 国税庁：マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）
• 国税庁：マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 国税庁：確定申告の受付期間（年ごとの案内）
• 政府広報オンライン：確定申告の案内（期限など）

ペアローンは、夫と妻がそれぞれ別の住宅ローンを組む借り方です（ローンが2本できます）。 住宅ローン控除は、基本的にローンを借りた本人が使う仕組みなので、ペアローンなら夫も妻もそれぞれ申請します。

控除を使えるのは、こんなとき

• その家に実際に住んでいる（自分の住まいとして使っている）
• ローンの返し方が10年以上の分割になっている
• 年の収入などの条件を満たす（上限があります）

仕組みはシンプル：年末の「ローンの残り」を元に計算

住宅ローン控除は、ざっくり言うと税金が安くなる制度です。 毎年の控除額は、基本的に年末時点で残っているローン（残りの借金）に0.7%をかけて計算します。

上限は「家の種類」と「入居した年」で変わる

同じ年末残高でも、控除できる最大額は、家の種類（省エネ性能など）と入居した年で変わります。 たとえば新築等（新築や未入居の家）で、令和6年・令和7年に入居した場合、年の控除上限は次のように整理されています。

2026年度以降の動き

国土交通省は、2026年度（令和8年度）の税制改正に関する資料で、住宅ローン控除の延長・見直しを示しています。 ただし、法律が成立することが前提とされています。

ペアローンで迷いやすいのは「夫婦でどう分けたら損しないか」です。基本は次の3つをそろえるだけです。

（1）ローンの金額を分ける

夫が3,000万円、妻が2,000万円のように、それぞれが借りる金額を決めます。 控除は各自のローン分で計算されます。

（2）家の名義（持分）を、実際の負担に合わせる

家を夫婦で共有にする場合、名義の割合（持分）を「実際に出すお金の割合」に近づけるのが基本です。 ずれると、贈与（プレゼント）とみなされて別の税金が出ることがあります。

（3）夫も妻も、自分の分を手続きする

ペアローンはローンが2本なので、控除の手続きも夫と妻でそれぞれ行います。 とくに最初の年は確定申告が必要になることが多いです。

計算イメージ（ざっくり）

例：家5,000万円、夫のローン3,000万円／妻2,000万円、名義60%：40%の場合

• 夫：年末のローン残り（上限あり）×0.7%（税金の範囲内で引ける）
• 妻：年末のローン残り（上限あり）×0.7%（税金の範囲内で引ける）

持分が大きいのに、お金を出していないと「贈与」になることがある

たとえば、夫が2,000万円、妻が1,000万円を負担したのに、名義を半分ずつにすると、 妻が負担していない分について「夫から妻への贈与」があったとされる可能性があります。

夫名義のローンを妻が返すのも要注意

ローンの名義が夫だけなのに、妻の収入から返済している場合、返済分が「妻→夫の贈与」と扱われる可能性があります。

夫婦で組む住宅ローンは、似た言葉が多く、控除の扱いも変わります。

1年目：確定申告が基本

住宅ローン控除は、最初の年は確定申告が必要です（会社員でも同じです）。 ペアローンなら夫婦それぞれが申告します。

2年目以降：会社員なら年末調整でできる場合が多い

会社員の場合、2年目以降は年末調整で控除を受けられるケースがあります。 ただし、書類（控除の証明書など）を勤務先へ出す必要があります。

• ペアローン（ローン2本）になっているか、連帯保証になっていないか
• 夫婦それぞれがその家に住む予定か（住まいとして使うか）
• 家の名義（持分）が、頭金・諸費用・返済の負担に近いか
• 夫婦のどちらかが将来、収入が減って控除を使い切れなくならないか
• 入居する年と家の種類で、控除の上限がどうなるか確認したか
• 最初の年の確定申告を、夫婦それぞれで用意できるか

• 国税庁：住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
• 国税庁：共働きの夫婦が住宅を買ったとき（持分と贈与税の注意）
• 国土交通省：住宅ローン減税 Q&A（PDF）
• 国土交通省：2026年度税制改正における住宅ローン減税の延長・見直し（公表資料）
• PayPay銀行：共有名義・連帯保証などの違い（控除の扱いの説明）

※制度は改正されることがあります。最新の条件は必ず公式情報で確認してください。

住宅ローン控除とふるさと納税は同時に使えます。ただし住民税（所得割）で税金を引く順番があり、 多くの自治体の案内では住宅ローン控除が先、寄附金（ふるさと納税）が後です。

• 意味：住民税の「引ける枠」が少ないと、ふるさと納税の分が最後に残って入りきらないことがある
• よくある誤解：「上限の目安内なら必ず自己負担2,000円」→ 住民税側で控除しきれないと崩れることがある
• 原因の中心：住宅ローン控除が所得税で引き切れず、住民税にも回ってくるケース

2つの制度は、減るタイミングが少し違います。ざっくり言うと、所得税は「その年」、住民税は「翌年」が中心です。

2-1. 所得税で起きること

住宅ローン控除が大きくて、所得税がほぼ0円になると、ふるさと納税による「所得税の戻り」が小さくなったり、実質0円になったりします。 その分は住民税側でカバーされますが、ここにも上限があります。

2-2. 住民税で起きること

住民税側のふるさと納税には、上限（目安）に加えて、住民税の所得割額に対する特例控除の上限が設定されています。 さらに住民税では、住宅ローン控除が先に引かれるため、寄附金税額控除が控除しきれないことがあります。

「所得税と住民税でどう配分されるか」「住民税でどこまで引けるか」は、年・所得・控除状況で変わります。

住宅ローン控除は、控除を受ける最初の年は確定申告が必要です。 その年にふるさと納税もしている場合、ワンストップ特例で申請書を出していても、確定申告をするとワンストップは使えません。 確定申告で寄附金控除として申告し直す必要があります。

• ワンストップ特例の条件のひとつは「寄附金控除以外の目的で確定申告が不要」であること
• 住宅ローン控除の初年度は、原則として確定申告が必要
• よって、その年は「確定申告で住宅ローン控除＋ふるさと納税」を同時に申告するのが基本

損といっても、制度が無効になるのではなく、控除が入りきらず自己負担が増えるという意味です。 典型パターンは次の2つです。

4-1. 所得税がほぼ0になり、所得税側の戻りが出にくい

所得税から引く住宅ローン控除が大きいと、所得税の計算結果が0円近くになり、 ふるさと納税の「所得税の戻り」が小さくなります（戻る税金そのものが少ないため）。

4-2. 住民税でも住宅ローン控除が先に引かれ、ふるさと納税が入りきらない

所得税で引き切れない住宅ローン控除は、条件つきで住民税（所得割）からも引けます。 その住民税は、住宅ローン控除が先、寄附金税額控除が後なので、住民税の枠が足りないと寄附金税額控除が控除しきれないことがあります。

住民税側の住宅ローン控除には上限（例：最大97,500円など）があり、入居時期等で変わります。

住民税での影響は、翌年に届く「住民税の決定通知書（課税決定通知書）」で確認できます。 チェックポイントは次の3つです。

1. 確定申告で、ふるさと納税も申告したか（住宅ローン控除の初年度は特に）
2. 住民税の通知書に「住宅ローン控除（住宅借入金等特別税額控除）」があるか
3. 住民税の通知書に「寄附金税額控除」があり、想定より大きく減っているか

通知書の名称や表示欄は自治体で違います。見当たらない場合は、自治体の住民税担当に確認してください。

同じ年に住宅ローン控除がある場合は、ふるさと納税の寄附額を決めるときに「控除が入りきるか」を意識すると安全です。

• 住宅ローン控除が所得税で引き切れない見込みなら、住民税側でも控除が出やすい
• 住民税側のふるさと納税（特例控除）には上限（住民税所得割額の一定割合）がある
• よって、上限の目安ギリギリより、少し余裕を残すほうが自己負担2,000円に収まりやすい

住民税の控除上限は個別状況で変わります。最終的には確定申告書・住民税決定通知書の数字で判断してください。

初年度は「住宅ローン控除の申告」と「寄附金控除（ふるさと納税）」を一緒に入力します。 大まかな流れは次のとおりです。

1. 住宅ローン関係の書類（金融機関から届く残高証明など）を用意
2. ふるさと納税の証明書（寄附金受領証明書／まとめた証明書など）を用意
3. 国税庁の作成コーナー等で、住宅ローン控除 → 寄附金控除を入力
4. 提出後、翌年の住民税通知書で反映を確認

9. 参考（公式資料）

• 国税庁「No.1155 ふるさと納税(寄附金控除)」
• 国税庁「ふるさと納税をされた方へ｜令和7年分 確定申告特集」（ワンストップ条件・確定申告が必要なケース）
• 国税庁「住宅ローン控除を受ける方へ｜令和7年分 確定申告特集」（初年度の手続）
• 練馬区「寄附金税額控除」FAQ（住民税における控除の順番・控除しきれない場合の説明）
• 足立区「住宅借入金等特別税額控除（個人住民税）」

制度の要件・上限は入居年や個別状況で変わります。最終的には国税庁・お住まいの自治体の案内を基準にしてください。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、年末（12月31日）の住宅ローン残高に一定の割合をかけた金額を、税金から差し引ける仕組みです。基本の計算はシンプルで、年末残高×0.7%です。

入居した年と住宅の種類で「上限」と「期間」が変わる

控除に使える年末残高には上限があり、上限は入居した年と住宅の種類で変わります。

※上の表は2026〜2030年入居の方向性（控除率0.7%）。所得要件（原則2,000万円以下）や床面積など、細かい条件もあります。最終的な適用は関連法の成立が前提です。

結論はシンプルです。繰上返済をして年末残高が減れば、その年の控除額も減ります。（計算が「年末残高×0.7%」だからです。）

同じ繰上返済でも「いつやるか」で影響する年が変わる

• 12月31日より前に繰上返済 → その年の年末残高が減るので、その年の控除額が減る
• 1月1日以降に繰上返済 → その年の控除は変わらず、次の年から影響

「上限に当たっている人」は、繰上返済しても控除が変わらないことがある

年末残高が上限より多い場合は、控除の計算に使う残高は上限で頭打ちです。例えば上限が3,500万円で年末残高が4,000万円なら、控除は3,500万円分で計算されます。この状態で300万円繰上返済しても、年末残高が3,700万円ならまだ上限を超えているので、控除額は変わりません。

繰上返済は、元金が減るので、その元金にかかる利息が減ります。一方で控除は年末残高が減ると減ります。だから利息が減る額 − 控除が減る額で考えるのが基本です。

ざっくり比較する手順（計算が苦手でもできる）

1. いまのローンの金利（年）を確認する
2. 控除が残っている年数（残り何年か）を確認する
3. 繰上返済する予定の金額を決める
4. 「控除の減り」をざっくり出す：繰上返済額×0.7%（その年の最大の減り）
5. 銀行のシミュレーションで「利息の減り（総額）」を出す
6. 利息の減りが控除の減り（合計）より大きいなら、繰上返済が有利になりやすい

※控除の減りは、年末残高の推移や上限、所得税・住民税の上限の影響で「計算どおりに減らない」こともあります。シミュレーションで最終確認すると安全です。

住宅ローン控除は、原則として返済期間が10年以上のローンが対象です。繰上返済で返済期間を短くしすぎると、対象から外れる年が出る可能性があります。

証明書の金額と実際の年末残高がズレることもある

年末残高の証明書には、作成時点の予定額が載ることがあります。繰上返済などで実際の年末残高が変わった場合は、実際の年末残高で計算が必要とされています。

繰上返済には大きく2つあります。

• 期間短縮型：毎月の返済額はあまり変えず、完済を早める
• 返済額軽減型：完済時期はあまり変えず、毎月の返済額を下げる

控除への影響は、どちらも基本は同じで、年末残高がどうなるかで決まります。

住民税からの控除には上限がある

所得税で引ききれない分は住民税から差し引かれますが、住民税側には上限があります。上限に当たっている人は、控除が余っても消えてしまうので、繰上返済で控除が少し減っても影響が小さいケースがあります。

ふるさと納税は「手続きのしかた」で影響が変わる

住宅ローン控除の初年度は確定申告が必要になりやすく、その年はワンストップ特例が使えないなど、手続きが変わります。ふるさと納税をしている人は、確定申告の有無も含めて整理しておくと安全です。

決める前に、最低限この5つだけ確認すると、判断が一気に楽になります。

1. 年末残高（12/31時点の残り）
2. いまの金利（年）
3. 控除が残っている年数
4. 繰上返済する金額と時期（年末前か、年明けか）
5. 今年の所得税額（給与明細や源泉徴収票でだいたい把握）

• 国土交通省：住宅ローン減税（制度の概要）
• 国土交通省：令和8年度税制改正（住宅ローン減税等の延長・拡充）
• 国税庁：住宅借入金等特別控除（令和4年以後入居）
• 国税庁：住宅借入金等特別控除の対象となる借入金等（返済期間10年以上の考え方）
• 国税庁：年末調整のための住宅借入金等特別控除（記載例・注意）
• 全国銀行協会：住宅ローン減税と繰上返済、どちらを優先？
• 全国銀行協会：繰上返済を効果的に行うには？（期間短縮／返済額軽減）

育休中で給与が出ない月があっても、前年（1月〜12月）に収入があれば、その分の住民税が今年の6月頃から請求されます。 これは「住民税は、去年の収入をもとに金額が決まる」仕組みだからです。

ただし、払う方法は人によって変わります。会社の給与から引かれていた人は、育休で給与が止まると、 納付書で自分で払う方式に切り替わることが多いです。

住民税は、前年1月1日〜12月31日の収入などをもとに計算され、一般的に6月から翌年5月にかけて支払います。 つまり、今年の6月から払う住民税は、基本的に「去年の収入分」です。

2-1. 育休で今年の給与が減っても、今年すぐゼロにはならない

「今年の給与がゼロだから、今年の住民税もゼロ」とは限りません。 今年の住民税は、去年の収入で決まるためです。 反対に言うと、今年の収入が少ない（またはゼロ）なら、来年の住民税は下がりやすいです（後述）。

2-2. 育児休業給付金は住民税の計算に入らない（原則）

育休中に受け取る「育児休業給付金」は、原則として税金の対象にならない扱いです。 そのため、給付金があるだけで住民税が増えることは基本的にありません。

会社員で給与から引かれている場合は、一般に6月から翌年5月までの12回に分けて支払います。 自分で払う場合は、自治体から届く納付書で年4回（6月・8月・10月・翌年1月）に分ける方式がよくあります（自治体で多少違います）。

※納期や分割回数は自治体で違うことがあります。届いた納付書・通知書の記載が最優先です。

会社員で「給与から引かれる」方式だった人が育休に入ると、給与が止まる関係で、そのまま引けない月が出ます。 実務は会社ごとに違いますが、よくあるのは次の3つです。

4-1. 納付書が届き、自分で払う（切り替え）

休業中は給与から引けないため、自治体から自宅に納付書が届き、コンビニ・口座振替・キャッシュレス等で支払う形に切り替わることがあります。 いつから切り替わるかは、育休の開始時期や会社の処理のタイミングで変わります。

4-2. 休業前の給与・賞与でまとめて引く（会社の運用次第）

休業に入る前の最後の給与や賞与で、残り分をまとめて引く運用の会社もあります。 手取りが大きく減るので、事前に会社の担当（人事・総務）へ確認し、家計の準備をしておくと安全です。

4-3. 復職後にまとめて精算（会社の運用次第）

休業中はいったん別の形で処理し、復職後の給与でまとめて精算するケースもあります。 会社と自治体の手続きによって扱いが変わるため、「育休中の住民税はどうなる運用か」を会社に確認してください。

住民税は放置すると、督促や延滞金につながります。払えないかもと思った時点で、早めに自治体へ相談してください。 自治体によっては、分割や一定の条件での猶予など、相談窓口があります。

5-1. 分割で払えないか相談する

一度に払うのが難しい場合、自治体に相談して回数を増やして払う（分割）を検討できます。 ただし、条件や必要書類は自治体で違います。

5-2. 一定の条件で「支払いを待ってもらう」制度がある場合も

事情によっては、申請により一定期間の猶予が認められる場合があります。 どの税目が対象になるか・申請期限などは自治体の案内が基準です。

今年の収入が大きく減る（またはゼロ）なら、来年6月からの住民税は下がる（またはかからない）可能性があります。 住民税は「前年の収入」で決まるからです。

6-1. 今年の収入が少ないほど、来年の住民税は軽くなる

たとえば、2026年の収入がほぼゼロなら、2027年6月から始まる住民税はかなり下がることが多いです（自治体・家族構成などで違います）。

6-2. 給付金があっても「課税の収入」ではない扱い（原則）

育児休業給付金は非課税とされるため、税金の計算に入らないのが基本です。 ただし、他に副業や不動産収入などがある場合は、その分は別に影響します。

• 今年6月からの住民税は、去年の収入が元。給与がゼロでも請求が来ることがある。
• 育休で給与が止まるなら、支払い方法が変わる（納付書になる等）。
• 会社に確認：納付書に切り替え？ まとめて徴収？ 復職後に精算？
• きついときは自治体へ相談：分割・猶予などの窓口があることが多い。
• 今年の収入が少なければ、来年の住民税は下がりやすい。

9. 参考（公式資料・自治体の案内）

• 厚生労働省「Q&A～育児休業等給付」（非課税の記載あり）
• 国税庁「No.1400 給与所得（Q&A）」（育児休業手当金は非課税）
• 柏市「納税の方法（普通徴収、給与からの特別徴収）」
• 横浜市「給与からの市・県民税（個人住民税）の特別徴収について」（6月〜翌年5月の記載あり）
• 板橋区「納税することが困難な事情がある場合」（分割納付の案内）

住民税の扱いは自治体・勤務先の運用で違うことがあります。最終判断は「あなたの市区町村」と「勤務先の担当部署」の案内が基準です。